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13/02/27 03:21
현직 FC입니다.
간단한 부분만 말씀드리겠습니다. 예를 들어서 집의 시세가 10억인데 융자가 5억이다.인 경우라면 임차인이 시세의 절반에 해당하는 금액인 5억만큼의 대출을 받았다고 생각하시면 됩니다. 같은 집인데 근저당이 6억이다.라면 실제 대출은 5억을 받았지만 이자등을 합쳐서 120%로 근저당이 설정됩니다. 부동산에서 시세보다 낮게 생각할고 말하는 경우는 시세 3억짜리 집의 전세가가 1.5억인데 근저당이 2억 설정되어 있는 경우에 임차인이 대출금을 상환하지 않았거나, 파산 부도 등으로 부동산이 넘어가는 경우에 차액이 1억이므로 전세가격 1.5억을 모두 되돌려 받을 수도 있음을 말하는 경우가 많습니다.
13/02/27 14:19
'어떤 집이 전세 얼마인데 융자를 얼마 끼고 있다.'라는 것은 어떤 의미인지요? 전세집 주인이 그 집을 담보로 얼마를 대출받았다는 뜻인가요?
-네 님 생각이 맞습니다. 주로 금융권대출을 말합니다. 그런 경우에는 왜 전세금을 시세보다 낮게 생각해야 하는 건가요? -대출(또는 융자)이 전세를 들어가는 사람보다 먼저 설정 되었다면, 나중에 혹시 그집이 경매에 넘어 갔을때 변제 순위에서 전세 세입자는 후순위로 밀림니다. 예를 들어 매매 시세 3억에 전세 2억정도 하는 집인데 융자가 1억5천 정도 있다면 전세보증금을 시세대로 받을 수 없습니다. 세입자가 불안해서 안들어갈테니까요. 따라서 그런경우 보통 전세 1억에서 1억5천 정도로 쇼당(?)치고 들어갑니다. 반대로 은행에 융자를 받을때 세입자가 없는 상태라면 1억5천까지 받을 수 있지만 2억짜리 전세 세입자가 있을 경우에는 한 5천 정도밖에 대출을 받을 수 없습니다. 이경우에 대출을 해주는 은행 입장에서 변제 순위가 전세세입자 보다 밀리기 때문에 안전하게 확보할 수 있는 범위 안에서 대출해주기 때문입니다. 또 등기부등본에서 확인해 보아야 한다는 '근저당'은 어떤 상태를 말하는 것인지요? 융자와는 다른 것인가요? -은행권에서는 부동산 담보대출을 해줄경우 해당 부동상에 근저당을 설정합니다.(융자와 같은 개념으로 생각하셔도 큰 무리는 없습니다.) 이때 해당 부동산 등기부등본 을구(소유권이외의 권리)에 기입하여 3자에게 공시합니다. 대출을 해간 부동산 소유자가 이자를 체납하는 경우 근저당권을 가지고 있는 은행은 소유자의 동의 없이 경매를 진행(임의경매)하여 낙찰대금에서 자신들의 채권을 회수할 수 있습니다. 민법에서 말하는 물권에 해당하는 상당히 힘이 있는 권리입니다. 물권이기에 순위를 가지며, 경매 진행시 모든 권리를 분석하는 기준이되는 권리가 선순위 근저당권입니다. 이선순위 근저당권보다 앞선 물권은 우선 변제 되나 후순위 물권과 모든 채권은 선순위 근저당에 대항하지 못합니다.
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